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呈贡区召开规范住宅小区物业管理暨平安 小区建设工作调研座谈推进会
文章来源: 中共昆明市呈贡区委信息公开网发布时间: 2017年10月27日 14:22

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呈贡新城建设近15年来,城市住宅小区逐年增多,物业服务业起步较晚,辖区内登记备案的物业服务企业共有29家,服务项目36个,其中住宅(含公寓)项目29个,商业、写字楼项目7个。在29个住宅项目中,仅有两个小区成立了业主委员会,并自行选聘了新的物企业,其余27个项目均为前期物业服务企业。目前,大多住宅小区物业服务区存在管理方式落后,服务不规范、不到位情况,物业公司低水平服务与业主拒交物管费交替拖累,局部小区甚至陷入恶性循环,物业服务领域矛盾纠纷日益增加。同时,许多小区部分业主存在违法乱搭乱建或私挖地下室情况。为探索问题产生根源,寻找解决路径,预防物业服务纠纷交叉重叠或转化升级,依法建立规范有序的物业服务管理和平安小区建设长效机制。区综治委于20171025日在区住建局召开呈贡区规范住宅小区物业管理暨平安小区建设工作调研座谈推进会。

会上,区住建局通报了呈贡区住宅小区物业管理及平安小区建设工作现状、存在问题及工作建议;各物业管理公司负责人围绕物业管理过程中的经验做法、存在的问题及如何规范物业管理进行交流发言;三个城市社区交流了20169成立以来在开展城市住宅小区服务管理中的经验做法、存在的问题及工作建议;区属各单位各街道结合会议主题汇报了对住宅小区的日常服务管理情况、存在问题及工作打算。同时,会议还邀请一家律师事务所负责人到会就如何规范住宅小区业主委员会设立提供法律指导。

会议分析了呈贡区物业管理中存在的主要问题一是政府相关职能部门公共服务意识有待提高。在物业小区管理中,住建、环保、城管、公安、消防、街道等管理部门存在着职责划分不清的问题,同时未建立联席会议制度。受总体人员编制限制,作为承担物业行政管理职责的区住建局下属没有专门机构和专职人员,相关工作由内设房地产管理科兼职承担。二是业主委员会成立难,沟通协调障碍重重。业主委员会的缺失,导致业主维权、监督和协调等机制难以发挥,业主与物业服务企业之间桥梁与纽带急需建立三是物业服务企业整体素质不高服务能力弱、企业实力差。在29家物业服务企业中,主要是由开发商自己组建或指定物业企业进行管理,规模较小,市场竞争力不强,物业企业缺乏市场意识和品牌意识,如停车管理不规范、只强调收费不注重服务、业主享受服务便利的合法权益得不到充分保障等。四是部分小区基础设施不配套,硬件条件相对落后。比如,部分小区安全防范设施老化匮乏,大多是开放式“不设防”,无法实行封闭智能化管理,环境秩序混乱,治安案件时有发生。五是物业服务管理收费难部分业主对物业管理这种有偿服务方式不理解少数物业企业服务质量差,部分业主将对开发商遗留问题的不满转嫁给物业企业等原因,导致物业服务管理收费难。六是综合管理机制不健全,私搭乱建问题突出《物业管理条例》虽已明确有关行政管理部门的监督管理但执法进小区工作没有全面落实到位,部分物业管理区域内治安、环保、物业装饰装修和使用、市场监督、违章搭建以及服务质量纠纷等方面存在监管遗漏,造成物业矛盾难解决部分业主违规私搭乱建问题突出。

区政协副主席、区综治委副主任赵津对参会人员提出希望:一是及时解决业主委员会成立难问题,开发商和物业公司均掌握业主信息,沟通联系不是问题,住建部门、街道和社区要对业主多帮助、多关心、多支持,只有及时成立业主委员会,才会有组织为业主做事、为业主代言,搭建与物业公司之间的集体沟通协商机制,也才能很好的监督物业公司的服务行为、物业质量。二是呈贡的物业公司基本是前期物业公司,大多物业公司的服务水平没有得到业主的认可,若没有自我更新意识,优化物业服务、提升管理品质、培养管理人员现代物业管理能力,只会增加与广大业主之间的矛盾,必将遭到淘汰,希望物业公司赶紧自我纠偏。三是区属各职能部门要树立对住宅小区建立齐抓共管意识,明确各方管理责任,着重解决一些不作为,避免管理盲区。

区政协副主席、区住建局局长杨跃云指出:一是呈贡区各住宅小区业主委员会的设立势在必行,各前期物业管理公司在不断提升物业服务管理水平中还要无条件支持小区业主委员会设立工作,只有与代表业主利益的业主委员会签订的物业管理服务合同才可能让绝大多数业主认可,在服务管理中要业主承担义务时,才能取得业主的理解、配合和支持。二是增强服务理念,提升物业服务水平,把服务工作做到公开透明,还要敢于公开自己的收入及支出,不能把物业公司变成收物业费、停车费的公司,避免业主认为大家是“空手套白狼”或“皮包”物业公司,增进理解包容。三是各参会单位及物业公司都要对着小区管理列出自己的服务或管理职责清单,对着职责清单一条条去落实,并围绕小区管理制定考评机制。

区委常委、区委政法委书记、区综治委常务副主任槐建华认为:昆明要努力建成区域性国际中心城市,呈贡作为云南省的教育中心、昆明市的行政中心、昆明南站所在地,提升城市管理水平就要从很具体的住宅小区管理着手,把住宅小区的物业管理抓起来。各级各部门不能只讲自己做了什么,还要反思在服务管理中本单位缺失了什么、忽略了什么,克服本位主义,把为人民服务的宗旨从小处着眼,再也不能拿管理城中村的方式来管理现代商住小区。同时,物业管理公司不能忽略自身的物业管理质量,一味地强调业主欠交物业管理费。若大家为业主提供了优质的服务工作,针对恶意欠交物业管理费行为,合法权益会得法院的及时裁判保护。物业公司还要全力支持服务小区的业主委员会设立工作,并迅速提升自己的服务水平,业委会成立后才会跟大家签订物业服务合同。

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槐书记要求:一是随着呈贡商住小区的增多,作为行业主管的区住建局要完善内部机构设置,力争设置专门的物业管理科室,做到有人到物业公司监督检查、有人指导业主委员会及物业公司开展工作、有人研究物业小区管理经验;区住建局作为平安小区建设的牵头单位,要建立物业小区管理及平安小区建设联席会议制度,定期或不定期召开会议协调解决问题,排查化解物业管理领域的矛盾纠纷、交流总结好的经验做法和培养优秀物业管理人才队伍;区住建局还要牵头制定商住小区服务管理的评先评优机制办法,建立住宅小区物业管理考核评价办法,开展星级评定授星工作,促进物业公司对照进行自我完善自我提高的能力,提升对物业管理行业的管理水平;为提升新建商住小区技防水平,区住建部门要按法律法规规章的要求,将公共安全技防设施、消防设施与项目建设同审批、同督促、同验收,在工程验收中对于不同步建设(配备)公共安全设施设备的小区,对开发商要实施严厉的制裁措施;区住建局要积极研究方案措施,指导开发商为各新建住宅小区前期物业公司的引进把好准入关,防止无管理经验、无管理能力、无管理实力的公司进入呈贡新建小区进行物业管理,对于不负责人的开发商、物业公司实行诚信黑名单制度,构建物业管理行业优胜劣汰的市场格局。二是区住建局要与区综治办协商,结合呈贡实际共同完善呈贡平安小区建设评价体系,并建议引入独立第三方开展物业管理服务质量测评,压实考核检查过程,每年评出一批先进平安小区、优秀物业公司及优秀业主委员会,区综治委将予以一定的物质奖励。三是对于小区业主违法搭建或私挖地下空间的行为,由区城市综合行政执法局统一负责执法管理,要提升巡查频率和执法效率,将各类违法建设行为止于初期,止于未发。请各物业管理公司加大对业主使用房屋的巡查工作,及时将违法情况报属地街道城管执法中队,并同时抄报社区综治服务站或街道综治办,街道综治部门将定期与城管部门对单核查,并将执法情况纳入综治维稳(平安建设)考评内容,避免出现对违法建设行为的执法滞后或遗漏,甚至出现违法攀比或仿效行为导致新的不稳定因素。四是针对住宅小区物业纠纷专业调解组织建设滞后,存在矛盾纠纷诉前调解、和解比例不高的情况。区司法局要会同街道、社区、物业公司尽快完善住宅小区矛盾纠纷排查化解管理体系,将物业纠纷领域的解调组织建设和调解人员配备纳入年度大调解体系建设内容,为居民业主提供便捷的矛盾纠纷化解平台渠道;区司法局要加大人民调解员物业纠纷调解知识培训,培养一支熟悉物业纠纷调处的人民调解员队伍;针对全区住宅小区基本未成立业主委员会的现状,区司法局还要组建一支擅长物业管理领域法律知识的法律服务队伍(包含律师),指导全区商住小区业主委员会的成立,为物业公司、业主委员会及业主提供法律服务。五是区民政局及各街道要加快新建住宅小区城市社区居委会建设覆盖面,将新建小区纳入居民自治单元,加强基层民主建设,提升民主协商意识,增强自我管理能力。对于单位企业自建自管的老旧小区,随着产权转让及居住人员变化,许多单位不再进行管理,一些老旧小区存在无业主委员会、不交物业费、无物业公司、无社区居委会管理等脏乱差现象,区民政局及街道要根据老旧小区分布特点,及时推进城市社区居委会的新建工作,区住建局及街道要指导老旧小区居民成立业主委员会,并引导业主走现代物业小区管理之路,培育共建共享意识。六是要以街道、社区为主,区住建局指导为辅,对于涉及住宅小区的各街道要在明年6前,依法各完成12家住宅小区业主委员会的设立工作,区综治委将于20186月底听取各家工作进展汇报,力争用三年的时间完成全部住宅小区业主委员会的设立,通过业委会履职使各业主的权益得到自我充分维护,使呈贡真正迈入宜居新区的有效治理轨道。七是公安机关要认真履职,指导物业公司做好住宅小区消防、治安管理、技防设施建设、群防群治等公共安全防控工作,特别要重点关注各住宅小区在成立业主委员会或聘请物业管理公司过程中,有无黑恶势力介入,一经发现按涉黑涉恶案件处理,维护物业管理的良好治安秩序。八是区属各部门要梳理各自在服务管理住宅小区中的职责,各尽其能,做好小区周边“七小”业态管理,将各类矛盾纠纷止于未然、止于初始状态,共同做好呈贡住宅小区的服务管理工作。

会议由区政协副主席、区住建局局长杨跃云主持,区法院、市公安局呈贡分局、区住建局、区城管局、区市场监管局、区园林绿化局、区卫计局、区司法局、区民政局、区法制办、区公安消防大队分管领导,6个街道办事处综治工作分管领导,碧潭、星浦、洛龙湖3个城市社区居委会主任,惠兰园、七彩云南、蓝光天娇城、雨花毓秀、众和东苑、天润康园、实力心城、市级行政中心配套住宅AB地块等共计10个住宅小区的物业管理公司负责人参加会议。